Proposition pour lutter contre la spéculation immobilière à un moment clé de la transformation du paysage urbain au Perreux sur Marne.
La commune devra se doter d’un organisme foncier solidaire (OFS) : dispositif pour lutter contre la spéculation immobilière.Il s’agit de créer des logements en accession à la propriété, destinés aux ménages modestes et qui resteront abordables à perpétuité.
Le terrain est acquis par la commune ou par un Etablissement Public Foncier (EPF) à l’aide d’un prêt à très long terme (à quarante, soixante ans et jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans), consenti par la Caisse des dépôts, ce qui permet de lisser son prix sur au moins deux générations.
Le loyer foncier acquitté par la famille ainsi logée devrait être d’un euro par mètre carré et par mois, voire moins.La contrepartie à cette accession à prix cassé est que le propriétaire de l’appartement – dont c’est l’habitation principale, personnelle et unique – ne pourra le revendre qu’à un ménage répondant aux critères de ressources, proches du barème HLM, auxquels il était lui-même soumis, et à un prix encadré.
Le nouveau prix de vente sera équivalent au prix initial revalorisé de l’inflation, éventuellement majoré des travaux intervenus entre-temps et d’une petite plus-value fixée par l’OFS.
Le prix, très en dessous du marché, reste éternellement accessible pour les générations successives d’acquéreurs modestes qui, en partant, récupèrent au moins le capital qu’ils ont emprunté et remboursé.
La formule fonctionne d’autant mieux dans les zones chères comme ici au Perreux sur Marne, où le prix du terrain compte jusqu’à 30 %, voire 50 %, du prix global : c’est un outil de mixité sociale pour réinstaller des familles dans les centres ville et permettre aux enfants des Perruxiens qui le souhaitent de continuer à vivre sur la commune.
Ce nouveau statut de propriétaire tout en étant que locataire du terrain n’empêche nullement le bénéficiaire d’être pleinement chez lui, d’y engager des travaux et même de le céder à ses enfants…
Les relations entre l’OFS et les copropriétaires sont fixées par un bail dit « réel solidaire » (créé par la loi Macron) de très long terme, quarante ou soixante ans, qui repart pour sa durée initiale à chaque mutation, de telle sorte qu’il ne perd jamais sa valeur.
Le concept de logement perpétuellement abordable, où le foncier est soustrait au marché, est né aux Etats-Unis dans les années 1980. Appelé Community Land Trust (CLT), il a été expérimenté par l’ex-candidat à l’investiture démocrate, Bernie Sanders, dans sa ville de Burlington (Vermont), en 1984. Son projet immobilier gère désormais 2 500 logements.
Les Etats-Unis comptent 250 CLT, à la tête, chacun, de 800 à 1 000 logements en moyenne : le conseil d’administration d’un CLT est constitué d’un tiers de membres des pouvoirs publics, d’un tiers d’habitants et d’un tiers de la société civile, associations riveraines… la version française (Lilles ou Biarritz) n’a pas repris ce mode de gouvernance et est aux seules mains des collectivités locales, ce qui peut évoluer.
Patrick Mouge, conseiller municipal PRG, Mars 2017
